Depuis le 19 novembre 2024, la loi Le Meur renforce considérablement les pouvoirs des communes sur le changement d'usage des logements. A Beaune, capitale des vins de Bourgogne, cette réglementation s'impose à tous les propriétaires qui envisagent de transformer une résidence principale en location touristique ou de mettre en location courte durée un bien situé dans une commune soumise à régulation. Comprendre ces obligations est devenu incontournable.
Qu'est-ce que le changement d'usage d'un logement ?
Le changement d'usage intervient lorsqu'un logement change de destination principale. En pratique, cela concerne trois situations : la transformation d'une résidence principale (où le propriétaire habitait) en usage touristique commercial (location courte durée), la mise en location courte durée d'une résidence secondaire dans une commune qui l'interdit ou l'encadre, ou la conversion d'un logement à usage d'habitation vers un usage professionnel ou commercial. Avant la loi Le Meur, cette notion restait floue et peu appliquée. Aujourd'hui, elle structure l'ensemble de la régulation de la location courte durée en France.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 : ce qui change
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 transfère aux communes le pouvoir de réglementer strictement le changement d'usage. Trois mesures clés marquent ce tournant : l'enregistrement obligatoire via la plateforme Declaloc (en vigueur depuis le 20 mai 2026), l'obligation pour les communes de définir des règles de compensation (notamment en zones tendues), et le renforcement des sanctions en cas de non-respect. Les communes peuvent désormais interdire le changement d'usage, l'autoriser sous conditions, ou exiger la création de nouveaux logements en contrepartie.
Enregistrement Declaloc vs autorisation de changement d'usage : deux obligations distinctes
Il est crucial de ne pas confondre ces deux démarches. L'enregistrement Declaloc est obligatoire pour tous les propriétaires qui louent en courte durée, partout en France, sans exception. Il génère un numéro d'enregistrement à 13 chiffres et s'effectue sur la plateforme nationale. L'autorisation de changement d'usage, en revanche, dépend entièrement de la politique communale. Certaines communes l'exigent, d'autres non. A Beaune, la mairie impose une déclaration de changement d'usage avec numéro à 13 chiffres pour les transformations de résidences principales.
Comment déclarer un changement d'usage a la mairie de Beaune ?
- Verifier aupres de la mairie de Beaune si votre bien est soumis a obligation de changement d'usage (residence principale convertie en location touristique, ou residence secondaire dans une zone regulee)
- Constituer le dossier : formulaire de declaration, justificatif de propriete, plan du logement, description de l'usage prevu, justificatif d'enregistrement Declaloc
- Deposer le dossier aupres du service urbanisme de la mairie de Beaune (21200)
- Obtenir le numero a 13 chiffres delivre par la commune
- Conserver ce numero et le communiquer a tout organisme fiscal ou administratif (impots, assurances, organismes sociaux)
Beaune et la Cote de Beaune : qui est soumis a compensation ?
La loi Le Meur impose aux communes en tension locative (notamment les zones touristiques et viticoles) de mettre en place des mesures de compensation. Beaune, avec ses 20 700 habitants et son statut de capitale des vins de Bourgogne, fait face a une forte demande touristique, particulierement lors des evenements majeurs comme la Vente des Hospices (novembre) et la Saint-Vincent Tournante (janvier 2027). La commune peut donc exiger, pour tout changement d'usage, soit la creation de nouveaux logements, soit une contribution financiere destinee a la construction de logements sociaux.
Sur la Cote de Beaune, 16 communes sont couvertes par le vignoble classé au patrimoine mondial UNESCO depuis 2015. Pommard, Volnay, Meursault, Aloxe-Corton et Savigny-les-Beaune connaissent des dynamiques similaires a Beaune : forte attractivite touristique, patrimoine architectural remarquable (Hospices de Beaune, remparts XVe siecle, Basilique Notre-Dame), et pression immobiliere. Chacune de ces communes peut adopter ses propres regles de compensation. Il est indispensable de verifier aupres de chaque mairie locale les conditions specifiques.
Sanctions en cas de non-respect
- Amende administrative jusqu'a 50 000 euros pour une personne physique, 250 000 euros pour une personne morale
- Interdiction de louer le bien en courte duree, avec fermeture forcee de l'annonce
- Requalification du bien par l'administration fiscale, avec remise en cause du regime fiscal (micro-BIC ou reel)
- Recours de la commune en justice pour obtenir la cessation de l'activite illegale
- Perte de la couverture d'assurance responsabilite civile si le bien est loue sans autorisation
Fiscalite post Loi Le Meur : regime LMNP et micro-BIC
L'enregistrement Declaloc et l'autorisation de changement d'usage n'affectent pas directement le regime fiscal, mais ils en sont des conditions prealables. Un bien loue en courte duree sans autorisation ne peut pas beneficier du regime LMNP (loueur meuble non professionnel). En regime micro-BIC, l'abattement est de 30 % pour un bien non classe, et 50 % pour un bien classe Atout France. Le seuil de chiffre d'affaires est de 15 000 euros pour la franchise de TVA, et 77 700 euros pour le passage au regime reel. Les prelevements sociaux s'appliquent a 17,2 % sur le benefice net.
| Logements en DPE F ou G a Beaune (ADEME) | 624 |
|---|---|
| Climats du vignoble de la Cote de Beaune classes au patrimoine mondial UNESCO (2015) | 1 247 |
| Habitants a Beaune (INSEE, RP 2020) | 20 700 |
| Communes couvertes sur la Cote de Beaune | 16 |
| Abattement micro-BIC LMNP (non classe ou classe Atout France) | 30 % ou 50 % |
| Prelevements sociaux sur le benefice net LMNP | 17,2 % |
Calendrier 2026-2027 : anticipez les periodes de forte demande
Beaune connait une succession d'evenements majeurs qui structurent l'annee touristique. La Vente des Vins des Hospices (13 novembre 2026) attire environ 26 500 visiteurs sur 3 jours et genere des tarifs au plus haut. La Saint-Vincent Tournante du Vignoble du Couchois (23 janvier 2027) rassemble 70 a 90 000 visiteurs. Festivinales (19 juin 2026), Vignobles en Scene (16 octobre 2026) et la Paulee de Meursault (16 novembre 2026) creent des pics de demande supplementaires. Ces periodes justifient d'autant plus l'importance de regulariser votre situation administrative avant de louer : une autorisation obtenue en amont permet de capitaliser sur ces opportunites sans risque.
Conseils pratiques pour regulariser votre situation
- Contactez le service urbanisme de la mairie de Beaune pour connaitre les conditions specifiques a votre bien
- Enregistrez-vous sur Declaloc (plateforme.declaloc.gouv.fr) : cette demarche est independante et obligatoire
- Conservez votre numero d'enregistrement Declaloc a 13 chiffres et le numero de changement d'usage delivre par la mairie
- Verifiez aupres de votre assureur que votre contrat couvre la location courte duree
- Documentez votre dossier : factures, contrats de travaux, photos, tout element prouvant la transformation du bien
- Anticipez les delais administratifs : les communes peuvent mettre plusieurs semaines a traiter une demande
- Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
- Plateforme Declaloc (enregistrement obligatoire depuis 20 mai 2026)
- INSEE, Recensement de la population 2020 - Beaune (21200)
- ADEME - Donnees DPE F et G, Beaune
- UNESCO - Vignoble de Bourgogne, Climats de la Cote de Beaune (inscription 2015)
- Mairie de Beaune - Service Urbanisme et Changement d'usage
- Direction Generale des Finances Publiques - Regime LMNP et micro-BIC