Changement d'usage à Beaune : autorisation et compensation

À Beaune, louer en meublé de tourisme une résidence secondaire, ou sa résidence principale plus de 120 jours par an, ne se résume pas à une déclaration. Depuis une décision du conseil municipal du 24 juin 2021, la Ville soumet ce changement d'usage à une autorisation préalable, assortie d'une compensation : transformer en logement un local qui n'en était pas un. Voici qui est concerné, comment lire les secteurs de la Ville et comment se déroule la demande.

Qui a besoin d'une autorisation

La procédure vise les logements loués « de manière répétée, pour de courtes durées, destinées à une clientèle de passage », selon les termes de la Ville. D'après la plaquette qu'elle a publiée en janvier 2025, deux situations sont concernées :

une résidence secondaire, c'est-à-dire un logement que vous occupez moins de huit mois par an, louée en meublé de tourisme, ne serait-ce qu'un jour par an ;
une résidence principale louée plus de 120 jours par an.

Une résidence principale louée moins de 120 jours par an n'a pas besoin de cette autorisation : la déclaration en ligne suffit, comme expliqué dans notre article sur le numéro d'enregistrement à Beaune.

Les secteurs du plan de la Ville

La plaquette contient deux plans de la commune. Ce qui est possible dépend du secteur où se trouve le logement :

Secteur jaune : ces zones sont exclues du périmètre, et la Ville indique qu'on ne peut pas y créer de meublé de tourisme. Sur le plan, il s'agit surtout de zones d'activités et d'équipements, comme les ZAC de la Porte de Beaune, de la Chartreuse et des Maladières.
Secteur blanc : le reste de la commune. On peut y créer un meublé de tourisme, à condition de compenser.
Secteur bleu : le périmètre dans lequel la compensation doit être réalisée. Il couvre notamment le centre ancien et les faubourgs qui l'entourent, ainsi que les hameaux de Gigny et de Challanges.

Avant d'acheter ou d'aménager un logement pour la location courte durée, repérez son secteur sur les plans de la plaquette de la Ville, puis faites-le confirmer par le service Réglementation de la mairie (03 80 24 57 52, [email protected]).

Ce que veut dire compenser

Compenser, c'est transformer en logement d'habitation un ou plusieurs locaux qui n'étaient pas destinés à l'habitation, comme des bureaux ou un espace commercial. À Beaune, ces locaux doivent se trouver dans le secteur bleu. Le nombre de logements offerts aux habitants ne baisse donc pas quand un logement devient meublé de tourisme.

Une autorisation soumise à compensation est attachée au local, et non à son propriétaire : elle ne prend pas fin quand le demandeur cesse son activité. Les conditions précises sont fixées par le règlement municipal approuvé le 24 juin 2021 et révisé par délibération du 6 avril 2023 : demandez-le au service Réglementation avant tout engagement.

La demande pas à pas

Situez le logement sur les plans de la Ville : secteur jaune, blanc ou bleu.
En copropriété, lisez le règlement. Un règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit indiquer si les meublés de tourisme sont autorisés. Dans un règlement plus ancien, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, dont le meublé de tourisme ; et si le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui n'y sont pas destinés, l'assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme.
Faites établir un diagnostic de performance énergétique (DPE). En métropole, l'autorisation n'est délivrée qu'avec un DPE classé de A à E.
Déposez la demande en ligne sur changementdusage.fr/beaune.
Attendez la décision. En cas de refus, la commune doit en indiquer le motif. Sans autorisation, le logement ne peut pas être loué en meublé de tourisme.
Une fois l'autorisation obtenue, déclarez le meublé sur la plateforme de la Ville pour obtenir son numéro d'enregistrement.

Le DPE, condition ajoutée par la loi Le Meur

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a ajouté une exigence énergétique. Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage, temporaire ou définitive, n'est délivrée en métropole que si le logement présente un DPE classé de A à E (article L631-10 du code de la construction et de l'habitation) ; à partir du 1er janvier 2034, il faudra un classement de A à D.

Toujours en 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront atteindre ce niveau de A à D. La commune pourra demander à un propriétaire son DPE, qu'il aura deux mois pour transmettre ; un DPE non conforme pourra être sanctionné par une amende administrative de 5 000 € au plus, selon le guide pratique publié par le Gouvernement en septembre 2025.

Ces seuils sont distincts du calendrier d'interdiction qui s'applique aux locations classiques, à l'année ; notre calendrier DPE détaille ce second calendrier.

Les sanctions

Louer sans l'autorisation de changement d'usage : amende pouvant aller jusqu'à 100 000 € ; la remise en état du logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par m² peuvent être ordonnées.
Ne pas déclarer le meublé dans une commune qui impose l'enregistrement : amende administrative prononcée par la commune pouvant aller jusqu'à 10 000 €, et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro (code du tourisme, article L324-1-1, version en vigueur depuis le 20 mai 2026).

Ces montants sont ceux qu'indique Service Public dans sa fiche vérifiée le 21 mai 2026. Le changement d'usage relève des articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l'habitation, les sanctions des articles L651-2 et L651-2-1.