Au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC (forfait avec abattement) et le régime réel (déduction des charges et amortissements). Lequel choisir en 2025 pour un bien Airbnb à Beaune ? Simulation chiffrée sur un T2 quartier Hospices.
Les seuils du micro-BIC 2025 après la loi Le Meur
- Meublé de tourisme non classé : seuil 15 000 euros de recettes annuelles, abattement 30 pour cent
- Meublé de tourisme classé Atout France 1 à 5 étoiles : seuil 77 700 euros, abattement 50 pour cent
- Au-delà du seuil : passage automatique au régime réel l'année suivante
Simulation sur un T2 Hospices (recettes 28 000 €)
L'écart est massif sur ce type de bien. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges courantes et surtout d'amortir le bien immobilier (1,5 à 2,5 pour cent par an de la valeur hors foncier) et les meubles (10 à 20 pour cent par an). Le résultat fiscal devient quasi nul pendant les premières années.
Les charges déductibles au régime réel
- Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
- Taxe foncière (hors taxe ordures ménagères si refacturée aux voyageurs)
- Charges de copropriété (hors travaux exceptionnels)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie loyers impayés
- Frais de gestion : commission conciergerie, frais bancaires dédiés
- Honoraires de comptable et adhésion centre de gestion agréé
- Amortissement du bien immobilier hors foncier (1,5 à 2,5 pour cent par an)
- Amortissement des meubles, électroménager, équipements (10 à 20 pour cent par an)
Notre recommandation
Quand basculer au régime réel
Dès que vos recettes dépassent 12 000 euros par an, ou que votre bien a été acquis avec un crédit immobilier, le régime réel est généralement plus avantageux. Un cabinet comptable spécialisé LMNP à Beaune coûte 350 à 600 euros par an, très largement amorti par l'économie d'impôt sur un bien beaunois actif.
Le classement Atout France, un levier sous-utilisé
Classer son meublé de tourisme auprès d'Atout France (de 1 à 5 étoiles) permet de bénéficier du seuil micro-BIC plus haut (77 700 euros) et de l'abattement majoré (50 pour cent). La procédure coûte entre 150 et 250 euros, valable cinq ans. Pour les biens beaunois bien équipés, le classement 3 étoiles est généralement accessible sans travaux complémentaires.
Sources
- Service-Public.fr : régimes fiscaux LMNP 2025
- Loi de finances 2025, article 50-0 du CGI
- Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)